Em muitos municípios, antes de autorizar o recolhimento do ITBI e a lavratura da escritura, a prefeitura verifica o preço declarado na transação e compara com o chamado valor venal de referência — um valor fixado internamente pela própria administração municipal.
Quando o preço pago pelo comprador é inferior ao valor de referência, a prefeitura simplesmente exige que o ITBI seja calculado sobre o valor maior. O comprador fica em uma situação impossível: pagar o valor que a prefeitura quer — mesmo que indevido — ou não conseguir a escritura.
Isso é ilegal. O STJ decidiu, em caráter vinculante (Tema 1.113), que o ITBI deve ser calculado sobre o valor real da transação declarada pelo contribuinte. A adoção do valor venal de referência como base de cálculo superior ao preço pago viola o Código Tributário Nacional e a jurisprudência do tribunal.
O mandado de segurança é a medida judicial adequada para quem ainda não pagou o ITBI indevido — ou seja, para quem está na iminência de lavrar a escritura e se depara com a exigência da prefeitura de calcular o tributo sobre valor superior ao da transação.
Por meio do mandado de segurança, o comprador obtém uma decisão judicial que:
É importante entender a diferença entre as duas situações:
A repetição de indébito é para quem já pagou o ITBI indevido — o objetivo é reaver o valor pago a mais, com correção monetária e juros.
O mandado de segurança é para quem ainda não pagou — o objetivo é impedir a cobrança ilegal antes que ela aconteça, evitando o pagamento do valor maior e o posterior desgaste de uma ação de restituição.
Do ponto de vista prático, o mandado de segurança é a medida mais eficiente: você não desembolsa o valor indevido, não precisa aguardar a restituição e resolve a questão antes de lavrar a escritura.
O processo é relativamente ágil. O advogado impetra o mandado de segurança com pedido de liminar, para que o juiz analise a urgência da situação antes do julgamento final. Quando presentes os requisitos legais, a liminar pode permitir o recolhimento do ITBI com base no valor real da transação, viabilizando a lavratura da escritura.
Os documentos necessários são simples:
A resposta depende do valor da diferença. Em imóveis de maior valor, a diferença entre o ITBI sobre o preço real e o ITBI sobre o valor de referência pode ser de vários milhares de reais — o que justifica plenamente o custo de uma ação judicial.
A tese do STJ é de observância obrigatória, o que torna o pedido juridicamente consistente. Ainda assim, cada caso depende da análise dos documentos e das circunstâncias da transação para avaliar a estratégia mais adequada.
Se a prefeitura está exigindo ITBI acima do valor que você pagou pelo imóvel, entre em contato antes de efetuar qualquer pagamento. Uma análise prévia pode evitar um desembolso desnecessário.
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