O ITBI — Imposto de Transmissão de Bens Imóveis — é um tributo municipal cobrado sempre que um imóvel é transferido de uma pessoa para outra por compra e venda. Ele é calculado sobre o valor da transação, ou seja, sobre o preço que você efetivamente pagou pelo imóvel.
A regra parece simples. O problema é que muitos municípios — incluindo São Paulo — adotaram a prática de cobrar o ITBI sobre o chamado valor venal de referência, que é um valor fixado pela própria prefeitura e que, em geral, é significativamente maior do que o preço real pago pelo comprador.
Na prática, funcionava assim: você comprava um imóvel por R$ 400.000,00, mas a prefeitura dizia que o "valor de referência" era R$ 550.000,00. O ITBI era então calculado sobre R$ 550.000,00 — e você pagava a diferença sem questionar, porque sem o pagamento o cartório não lavraria a escritura.
Esse procedimento podia gerar cobrança superior àquela admitida pelo STJ, com prejuízo ao contribuinte. E foi exatamente isso que o tribunal reconheceu.
A decisão do STJ — Tema 1.113: Em fevereiro de 2022, o Superior Tribunal de Justiça julgou o Tema Repetitivo 1.113 e fixou a tese de que o ITBI deve ser calculado sobre o valor da transação declarado pelo contribuinte, sendo ilegal a adoção de valor venal de referência superior ao preço pago. A tese é de observância obrigatória por todos os juízes e tribunais do país.
Tem direito à devolução do valor pago a mais quem:
O valor a ser restituído corresponde à diferença entre o ITBI cobrado sobre o valor venal de referência e o ITBI que deveria ter sido cobrado sobre o preço real da transação. Sobre esse valor incidem correção monetária pela Selic e juros moratórios desde o pagamento indevido.
Em imóveis de maior valor, essa diferença pode ser bastante expressiva. Em São Paulo, onde a alíquota é de 3%, a diferença de base de cálculo de R$ 150.000,00 representa R$ 4.500,00 a recuperar — sem contar a atualização monetária.
A restituição é obtida por meio de ação judicial de repetição de indébito tributário. O processo tramita perante a Justiça Estadual e a tese do STJ é de observância obrigatória, mas a viabilidade de cada caso depende da análise dos documentos, do prazo prescricional e das circunstâncias da transação. Vale registrar que o tema aguarda análise final do STF quanto a eventual questão constitucional, o que não impede a aplicação da tese enquanto pendente.
O procedimento envolve:
O direito à restituição prescreve em 5 anos a partir da data do pagamento indevido. Isso significa que quem pagou ITBI sobre valor venal de referência até junho de 2021 já não pode mais pleitear a devolução judicial. Quanto mais tempo passa, mais casos ficam fora do prazo.
Se você comprou um imóvel nos últimos 5 anos e teve ITBI cobrado sobre valor acima do preço pago, o momento de agir é agora.
Entre em contato para uma análise do seu caso. Com a escritura ou contrato em mãos, é possível calcular se houve cobrança indevida e qual o valor a recuperar.
Solicitar análise